Architekturbüro bewerten: Kaufpreisfindung für die Büronachfolge

Das Wichtigste in Kürze

• Der Wert eines Architekturbüros wird maßgeblich durch wiederkehrende Aufträge, den Projektbestand und die Inhaberabhängigkeit bestimmt.
• EBIT-Multiplikatoren für Planungsbüros orientieren sich an vergleichbaren Dienstleistungsbranchen und liegen je nach Struktur und Ertragslage zwischen 4,0 und 7,5.
• Eine frühzeitige Vorbereitung der Büronachfolge — insbesondere die Reduktion der Inhaberabhängigkeit — kann den erzielbaren Kaufpreis erheblich steigern.
• Neben dem Ertragswert spielen immaterielle Vermögenswerte wie Reputation, Referenzprojekte und Kundenbeziehungen eine zentrale Rolle.

Warum die Bewertung eines Architekturbüros besondere Anforderungen stellt

Architekturbüros unterscheiden sich in ihrer Unternehmensstruktur grundlegend von produzierenden Unternehmen oder Handelsunternehmen. Der wesentliche Wert liegt nicht in Maschinen, Lagerbeständen oder Immobilien, sondern in der fachlichen Kompetenz der handelnden Personen, dem aufgebauten Netzwerk und der Reputation am Markt. Diese immateriellen Werte lassen sich mit klassischen Bewertungsverfahren nur bedingt erfassen.

Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) regelt die Vergütung von Planungsleistungen in Deutschland. Sie definiert Mindest- und Höchstsätze, die den wirtschaftlichen Spielraum eines Büros beeinflussen. Gleichzeitig sind Architekturbüros häufig stark inhabergeführt: Der Gründer ist Akquisiteur, Projektleiter und Repräsentant in Personalunion. Diese Konzentration auf eine einzelne Person stellt eine erhebliche Herausforderung für die Bewertung und die spätere Übergabe dar.

Hinzu kommt die Projektgebundenheit des Geschäftsmodells. Anders als Unternehmen mit wiederkehrenden Umsätzen aus Wartungsverträgen oder Abonnements generieren Architekturbüros ihre Einnahmen projektbezogen. Die Auftragslage schwankt je nach Konjunktur, regionaler Bautätigkeit und Akquisitionserfolg. Eine fundierte Unternehmensbewertung muss diese Volatilität berücksichtigen.

Weiterführend: Unternehmensbewertung — Methoden und Ansätze im Überblick

Bewertungsverfahren im Überblick

Für die Bewertung eines Architekturbüros kommen grundsätzlich mehrere Verfahren in Betracht. In der M&A-Praxis hat sich die Anwendung mehrerer Methoden zur Ermittlung eines realistischen Wertkorridors bewährt.

Substanzwertverfahren

Das Substanzwertverfahren erfasst den materiellen Vermögensbestand eines Unternehmens — abzüglich der Verbindlichkeiten. Bei Architekturbüros fällt dieser Wert in der Regel gering aus, da der Anlagenbestand typischerweise aus Büroausstattung, IT-Infrastruktur und gegebenenfalls Fahrzeugen besteht. Das Substanzwertverfahren bildet daher bei Planungsbüros meist die absolute Wertuntergrenze.

Ertragswertverfahren (IDW-S1)

Das Ertragswertverfahren stellt die zukünftige Ertragskraft in den Mittelpunkt der Bewertung. Bei Architekturbüros ist dieses Verfahren besonders aussagekräftig, da es die Fähigkeit des Unternehmens bewertet, nachhaltig Erträge zu erwirtschaften. Wesentliche Einflussfaktoren sind die Auftragspipeline, die Honorarstruktur, die Personalkosten und die Auslastungsquote.

Multiplikatorverfahren (Marktwertverfahren)

Das Multiplikatorverfahren setzt den Unternehmenswert ins Verhältnis zu einer Bezugsgröße — typischerweise dem EBIT (Ergebnis vor Zinsen und Steuern) oder dem EBITDA. Die verwendeten Multiplikatoren basieren auf realen Transaktionsdaten vergleichbarer Unternehmen. Dieses Verfahren liefert eine marktorientierte Einordnung und ist in der M&A-Praxis weit verbreitet.

Discounted-Cash-Flow-Verfahren (DCF)

Das DCF-Verfahren diskontiert zukünftige Zahlungsströme auf ihren Barwert. Es eignet sich besonders für Büros mit einer nachvollziehbaren mehrjährigen Planung und wird ergänzend zum Multiplikatorverfahren eingesetzt.

Hinweis: Eine professionelle Unternehmensbewertung sollte stets mehrere Verfahren kombinieren, um einen realistischen Wertkorridor als solide Verhandlungsbasis zu ermitteln.

Tipp: Nutzen Sie den EUROCONSIL Unternehmenswertrechner für eine erste Orientierung.

EBIT-Multiplikatoren als Orientierung: Daten und Einordnung

Branchenübergreifende Transaktionsdaten liefern eine erste Orientierung für die Kaufpreisfindung. Die nachfolgende Tabelle zeigt aktuelle EBIT-Multiplikatoren ausgewählter Branchen auf Basis aggregierter Transaktionsdaten (Quelle: DUB KMU-Multiples, Q4/2025).

Branche	EBIT-Multiple Min	EBIT-Multiple Max	EBIT-Multiple Ø
Bau und Handwerk	4,0	10,0	7,0
Handel und E-Commerce	2,7	7,5	5,1
Alle Branchen (Durchschnitt)	4,1	7,3	5,7

Architekturbüros werden in den gängigen Branchenmultiplikator-Datenbanken nicht als eigenständige Kategorie geführt. In der Transaktionspraxis orientiert sich die Bewertung an vergleichbaren wissensintensiven Dienstleistungsunternehmen. Die erzielbaren Multiplikatoren liegen erfahrungsgemäß in einer Spanne von 4,0 bis 7,5 auf das bereinigte EBIT — abhängig von der Größe, der Inhaberabhängigkeit und der Qualität der Auftragsstruktur.

Einflussfaktoren auf den erzielbaren Multiplikator

• Geringe Inhaberabhängigkeit → höherer Multiplikator
• Stabile, diversifizierte Auftraggeberbasis → höherer Multiplikator
• Hohe Abhängigkeit von Einzelprojekten oder einem Auftraggeber → niedrigerer Multiplikator
• Vorhandene zweite Führungsebene und qualifiziertes Team → höherer Multiplikator
• Dokumentierte Prozesse und standardisierte Abläufe → höherer Multiplikator

Wertbestimmende Faktoren bei Architekturbüros

Auftragsbestand und Projektpipeline

Ein gefüllter Auftragsbestand mit vertraglich gesicherten Projekten ist einer der stärksten Wertfaktoren. Entscheidend sind die Laufzeiten der bestehenden Verträge, die Honorarvolumina und die Wahrscheinlichkeit von Folgeaufträgen. Büros mit langfristigen Rahmenverträgen — etwa für kommunale Auftraggeber oder institutionelle Bauherren — weisen eine höhere Planungssicherheit auf.

Kundenstruktur und Diversifizierung

Eine breit gestreute Kundenbasis reduziert das Klumpenrisiko. Wenn ein einzelner Auftraggeber mehr als 25 bis 30 Prozent des Gesamtumsatzes ausmacht, wird dies in der Bewertung als Risikoaufschlag berücksichtigt. Idealerweise verfügt das Büro über Kunden aus verschiedenen Segmenten: öffentliche Hand, gewerbliche Auftraggeber, Wohnungsbau und private Bauherren.

Team und Qualifikationsstruktur

Ein eingespieltes Team mit qualifizierten Projektleitern und Bauleitern stellt einen erheblichen Wert dar. Entscheidend ist, ob das Team auch ohne den Inhaber funktionsfähig ist. Büros mit einer stabilen Belegschaft und geringer Fluktuation werden höher bewertet als solche, in denen das operative Geschäft ausschließlich vom Inhaber abhängt.

Reputation und Referenzprojekte

Die Reputation eines Architekturbüros — dokumentiert durch Referenzprojekte, Auszeichnungen und Wettbewerbserfolge — ist ein wesentlicher immaterieller Vermögenswert. Ein etablierter Markenname und eine positive Wahrnehmung am regionalen oder überregionalen Markt erleichtern die Akquisition neuer Aufträge und sind für potenzielle Nachfolger von hohem Wert.

Spezialisierung und Marktpositionierung

Büros mit einer klaren Spezialisierung — etwa im Gesundheitsbau, im Industriebau oder in der Denkmalpflege — erzielen in der Regel höhere Bewertungen als Generalisten. Die Spezialisierung schafft Alleinstellungsmerkmale und reduziert den Wettbewerbsdruck.

Inhaberabhängigkeit als zentraler Wertfaktor

Die Inhaberabhängigkeit ist bei Architekturbüros der mit Abstand wichtigste wertmindernde Faktor. In vielen Büros ist der Inhaber gleichzeitig Hauptakquisiteur, leitender Entwerfer und zentraler Ansprechpartner für die wichtigsten Kunden. Dieser Personenbezug stellt für potenzielle Käufer ein erhebliches Risiko dar: Verlässt der Inhaber das Unternehmen, besteht die Gefahr, dass Kundenbeziehungen, Aufträge und Fachkompetenz verloren gehen.

Typische Indikatoren für eine hohe Inhaberabhängigkeit

• Der Inhaber verantwortet mehr als 50 Prozent der Akquisition persönlich
• Wesentliche Kundenbeziehungen sind an die Person des Inhabers gebunden
• Es gibt keine zweite Führungsebene mit eigenständiger Entscheidungskompetenz
• Der Inhaber ist in alle wesentlichen Entwurfs- und Planungsentscheidungen eingebunden

Eine hohe Inhaberabhängigkeit kann den erzielbaren Kaufpreis um 30 bis 50 Prozent reduzieren. Die gezielte Reduktion dieser Abhängigkeit — idealerweise über einen Zeitraum von zwei bis drei Jahren vor der geplanten Transaktion — ist daher eine der wirksamsten wertsteigernden Maßnahmen.

Lesetipp: Unternehmensverkauf im fortgeschrittenen Alter — so planen Sie Ihre Altersnachfolge optimal

Vorbereitung der Büronachfolge: wertsteigernde Maßnahmen

Die Vorbereitung der Nachfolge sollte idealerweise drei bis fünf Jahre vor der geplanten Übergabe beginnen. Folgende Maßnahmen können den Unternehmenswert gezielt steigern:

Aufbau einer zweiten Führungsebene

Die Etablierung von Projektleitern und Teamleitern mit eigenständiger Verantwortung und Kundenkontakt ist der wichtigste Schritt. Ziel ist es, dass das operative Geschäft auch in Abwesenheit des Inhabers reibungslos funktioniert.

Diversifizierung der Kundenbasis

Eine systematische Erweiterung der Auftraggeberbasis reduziert Klumpenrisiken und erhöht die Attraktivität für potenzielle Käufer. Dabei sollte auch die Bindung bestehender Kunden an das Team — nicht an den Inhaber — aktiv gefördert werden.

Dokumentation und Standardisierung

Standardisierte Prozesse für Projektmanagement, Qualitätssicherung und Büroorganisation machen das Unternehmen weniger personenabhängig und erleichtern die Einarbeitung eines Nachfolgers. Dokumentierte Workflows, Checklisten und Vorlagen haben einen direkten Einfluss auf die Bewertung.

Bereinigung der Bilanz

Die Trennung von betriebsnotwendigem und nicht betriebsnotwendigem Vermögen, die Auflösung stiller Reserven und die Optimierung der Kostenstruktur verbessern das darstellbare Ertragsbild und erleichtern die Bewertung.

Sicherung der Auftragspipeline

Der Abschluss langfristiger Rahmenverträge und die aktive Pflege der Akquisitionspipeline in den Jahren vor der Transaktion sichern die Umsatzbasis und erhöhen die Planungssicherheit für den Käufer.

Weiterführend: Betriebsverkauf — Strategien und Tipps

Der Transaktionsprozess beim Verkauf eines Architekturbüros

Der Verkauf eines Architekturbüros folgt einem strukturierten Prozess, der typischerweise 9 bis 12 Monate in Anspruch nimmt. Der Ablauf gliedert sich in fünf Phasen:

Phase 1: Vorbereitung

• Professionelle Unternehmensbewertung mit realistischem Wertkorridor
• Analyse der Stärken, Schwächen und wertbestimmenden Faktoren
• Erstellung eines anonymisierten Kurzprofils und eines Verkaufsexposés
• Definition des idealen Käuferprofils

Phase 2: Diskrete Marktansprache

• Diskrete Marktpositionierung über Datenbanken und Netzwerk
• Anonyme Kontaktaufnahme zu potenziellen Interessenten
• Übermittlung von Unterlagen nach Vertraulichkeitsvereinbarung

Phase 3: Vorauswahl und LOI

• Einholung und Analyse indikativer Angebote
• Gemeinsame Vorauswahl mit dem Mandanten
• Verhandlung eines Letter of Intent (LOI)

Phase 4: Due Diligence

• Einrichtung eines professionellen Datenraums
• Koordination der Prüfung durch den Käufer
• Verhandlung des Kaufvertrags

Phase 5: Abschluss und Übergabe

• Vertragsunterzeichnung und Zahlungssicherstellung
• Begleitung der Übergabephase
• Unterstützung bei der Einführung des Nachfolgers gegenüber Kunden und Team

Hinweis: Die konkrete rechtliche und steuerliche Gestaltung von Transaktionen erfolgt in enger Zusammenarbeit mit der jeweiligen Rechts- und Steuerberatung des Mandanten.

Bei Architekturbüros ist die Übergabephase besonders wichtig. In der Regel bleibt der bisherige Inhaber noch sechs bis zwölf Monate im Unternehmen, um Kundenbeziehungen zu übergeben und den Nachfolger einzuarbeiten. Diese Phase sollte vertraglich klar geregelt werden.

Mehr zum Ablauf: Unternehmensverkauf von A bis Z — Ihr umfassender Leitfaden

Architekturbüros werden in den gängigen Branchenmultiplikator-Datenbanken nicht als eigenständige Kategorie geführt. In der Transaktionspraxis orientiert sich die Bewertung an vergleichbaren wissensintensiven Dienstleistungsunternehmen. Die erzielbaren Multiplikatoren liegen erfahrungsgemäß in einer Spanne von 4,0 bis 7,5 auf das bereinigte EBIT — abhängig von der Größe, der Inhaberabhängigkeit und der Qualität der Auftragsstruktur.

Einflussfaktoren auf den erzielbaren Multiplikator

• Geringe Inhaberabhängigkeit → höherer Multiplikator
• Stabile, diversifizierte Auftraggeberbasis → höherer Multiplikator
• Hohe Abhängigkeit von Einzelprojekten oder einem Auftraggeber → niedrigerer Multiplikator
• Vorhandene zweite Führungsebene und qualifiziertes Team → höherer Multiplikator
• Dokumentierte Prozesse und standardisierte Abläufe → höherer Multiplikator

Wertbestimmende Faktoren bei Architekturbüros

Auftragsbestand und Projektpipeline

Ein gefüllter Auftragsbestand mit vertraglich gesicherten Projekten ist einer der stärksten Wertfaktoren. Entscheidend sind die Laufzeiten der bestehenden Verträge, die Honorarvolumina und die Wahrscheinlichkeit von Folgeaufträgen. Büros mit langfristigen Rahmenverträgen — etwa für kommunale Auftraggeber oder institutionelle Bauherren — weisen eine höhere Planungssicherheit auf.

Kundenstruktur und Diversifizierung

Eine breit gestreute Kundenbasis reduziert das Klumpenrisiko. Wenn ein einzelner Auftraggeber mehr als 25 bis 30 Prozent des Gesamtumsatzes ausmacht, wird dies in der Bewertung als Risikoaufschlag berücksichtigt. Idealerweise verfügt das Büro über Kunden aus verschiedenen Segmenten: öffentliche Hand, gewerbliche Auftraggeber, Wohnungsbau und private Bauherren.

Team und Qualifikationsstruktur

Ein eingespieltes Team mit qualifizierten Projektleitern und Bauleitern stellt einen erheblichen Wert dar. Entscheidend ist, ob das Team auch ohne den Inhaber funktionsfähig ist. Büros mit einer stabilen Belegschaft und geringer Fluktuation werden höher bewertet als solche, in denen das operative Geschäft ausschließlich vom Inhaber abhängt.

Reputation und Referenzprojekte

Die Reputation eines Architekturbüros — dokumentiert durch Referenzprojekte, Auszeichnungen und Wettbewerbserfolge — ist ein wesentlicher immaterieller Vermögenswert. Ein etablierter Markenname und eine positive Wahrnehmung am regionalen oder überregionalen Markt erleichtern die Akquisition neuer Aufträge und sind für potenzielle Nachfolger von hohem Wert.

Spezialisierung und Marktpositionierung

Büros mit einer klaren Spezialisierung — etwa im Gesundheitsbau, im Industriebau oder in der Denkmalpflege — erzielen in der Regel höhere Bewertungen als Generalisten. Die Spezialisierung schafft Alleinstellungsmerkmale und reduziert den Wettbewerbsdruck.

Inhaberabhängigkeit als zentraler Wertfaktor

Die Inhaberabhängigkeit ist bei Architekturbüros der mit Abstand wichtigste wertmindernde Faktor. In vielen Büros ist der Inhaber gleichzeitig Hauptakquisiteur, leitender Entwerfer und zentraler Ansprechpartner für die wichtigsten Kunden. Dieser Personenbezug stellt für potenzielle Käufer ein erhebliches Risiko dar: Verlässt der Inhaber das Unternehmen, besteht die Gefahr, dass Kundenbeziehungen, Aufträge und Fachkompetenz verloren gehen.

Typische Indikatoren für eine hohe Inhaberabhängigkeit

• Der Inhaber verantwortet mehr als 50 Prozent der Akquisition persönlich
• Wesentliche Kundenbeziehungen sind an die Person des Inhabers gebunden
• Es gibt keine zweite Führungsebene mit eigenständiger Entscheidungskompetenz
• Der Inhaber ist in alle wesentlichen Entwurfs- und Planungsentscheidungen eingebunden

Eine hohe Inhaberabhängigkeit kann den erzielbaren Kaufpreis um 30 bis 50 Prozent reduzieren. Die gezielte Reduktion dieser Abhängigkeit — idealerweise über einen Zeitraum von zwei bis drei Jahren vor der geplanten Transaktion — ist daher eine der wirksamsten wertsteigernden Maßnahmen.

Lesetipp: Unternehmensverkauf im fortgeschrittenen Alter — so planen Sie Ihre Altersnachfolge optimal

Vorbereitung der Büronachfolge: wertsteigernde Maßnahmen

Die Vorbereitung der Nachfolge sollte idealerweise drei bis fünf Jahre vor der geplanten Übergabe beginnen. Folgende Maßnahmen können den Unternehmenswert gezielt steigern:

Aufbau einer zweiten Führungsebene

Die Etablierung von Projektleitern und Teamleitern mit eigenständiger Verantwortung und Kundenkontakt ist der wichtigste Schritt. Ziel ist es, dass das operative Geschäft auch in Abwesenheit des Inhabers reibungslos funktioniert.

Diversifizierung der Kundenbasis

Eine systematische Erweiterung der Auftraggeberbasis reduziert Klumpenrisiken und erhöht die Attraktivität für potenzielle Käufer. Dabei sollte auch die Bindung bestehender Kunden an das Team — nicht an den Inhaber — aktiv gefördert werden.

Dokumentation und Standardisierung

Standardisierte Prozesse für Projektmanagement, Qualitätssicherung und Büroorganisation machen das Unternehmen weniger personenabhängig und erleichtern die Einarbeitung eines Nachfolgers. Dokumentierte Workflows, Checklisten und Vorlagen haben einen direkten Einfluss auf die Bewertung.

Bereinigung der Bilanz

Die Trennung von betriebsnotwendigem und nicht betriebsnotwendigem Vermögen, die Auflösung stiller Reserven und die Optimierung der Kostenstruktur verbessern das darstellbare Ertragsbild und erleichtern die Bewertung.

Sicherung der Auftragspipeline

Der Abschluss langfristiger Rahmenverträge und die aktive Pflege der Akquisitionspipeline in den Jahren vor der Transaktion sichern die Umsatzbasis und erhöhen die Planungssicherheit für den Käufer.

Weiterführend: Betriebsverkauf — Strategien und Tipps

Unser Team verfügt über spezialisierte Partner für verschiedene Regionen und Branchenschwerpunkte. So kümmert sich Cengiz Altaca beispielsweise intensiv um Transaktionen in NRW, während Thomas Zinycz Expertise im Bereich Logistik und Finanzierung einbringt. Mehr zu den Köpfen hinter unserer Beratung finden Sie auf unserer Seite über das Team.

Emotionale Hürden überwinden

Der Verkauf des eigenen Unternehmens ist selten eine rein rationale Entscheidung. Es geht um das Loslassen von Verantwortung und die Sorge um die Zukunft der Mitarbeiter. Eine realistische Bewertung hilft dabei, die Diskussion zu versachlichen. Wenn Käufer und Verkäufer verstehen, wie der Preis zustande kommt, weicht das Misstrauen einer partnerschaftlichen Verhandlungsebene.Viele unserer Mandanten berichten nach dem Verkauf von einer großen Erleichterung. Sie sehen, dass ihr Betrieb unter neuer Führung wachsen kann und die Arbeitsplätze gesichert sind. Referenzen und Erfahrungsberichte anderer Unternehmer können dabei helfen, Ängste abzubauen. Lesen Sie dazu gerne unsere Referenzen, um zu sehen, wie andere Inhaber diesen Schritt gemeistert haben.

Fazit

Die Bewertung eines Architekturbüros erfordert eine differenzierte Betrachtung, die über standardisierte Verfahren hinausgeht. Der Wert eines Planungsbüros wird maßgeblich durch immaterielle Faktoren bestimmt — Reputation, Kundenbeziehungen, Teamqualität und insbesondere die Inhaberabhängigkeit. EBIT-Multiplikatoren aus vergleichbaren Dienstleistungsbranchen bieten eine marktorientierte Einordnung, müssen aber um büro- und branchenspezifische Faktoren adjustiert werden.

Entscheidend für einen erfolgreichen Verkauf ist die frühzeitige Vorbereitung. Wer sein Büro drei bis fünf Jahre vor der geplanten Nachfolge strukturell auf die Übergabe vorbereitet, kann den erzielbaren Kaufpreis erheblich steigern. Die professionelle Begleitung des Transaktionsprozesses durch erfahrene M&A-Berater mit Branchenkompetenz stellt sicher, dass der Wert des Lebenswerks realistisch ermittelt und der bestmögliche Preis erzielt wird.

Sie planen die Nachfolge Ihres Architekturbüros?

EUROCONSIL begleitet Inhaber von Planungsbüros durch den gesamten Transaktionsprozess — von der fundierten Unternehmensbewertung bis zum erfolgreichen Abschluss. Mit sechs Standorten in Deutschland und überwiegend erfolgsbasierter Vergütung stehen wir Ihnen als verlässlicher Partner zur Seite.

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Quellen und weiterführende Informationen:

EBIT-Multiplikatoren: DUB KMU-Multiples (Q4/2025), www.dub.de/kmu-multiples/

SEBASTIAN GÖRING
Managing Partner

Weitere Informationen zum Autor:

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